В Испании существует специфическая категория недвижимости — банковская или залоговая недвижимость. Это имущество, которое банки берут в залог при выдаче ипотеки или кредитов застройщикам. Если заемщик не выполняет свои обязательства, залог переходит в собственность банка. Бум продаж банковской недвижимости в Испании пришелся на 2009 год и последующие годы, после экономического кризиса 2008 года. Но и сейчас таких предложений достаточно. Банки стараются реализовать это имущество как можно быстрее, зачастую по ценам ниже рыночных. Однако, стереотип о том, что можно купить залоговую недвижимость по очень низким ценам, не всегда соответствует действительности. Многие объявления о продаже с большими скидками оказываются маркетинговыми уловками для привлечения клиентов. Также цена на залоговую недвижимость может быть только отправной точкой, так как при наличии нескольких покупателей проводится аукцион, и побеждает тот, кто предложил более высокую цену.
Плюсы приобретения банковской недвижимости
- Выгодная цена
- Ипотека
- Отсутствие задолженностей
- Экономия на оформлении
Покупка залоговой недвижимости может быть выгодной, так как цена на нее может быть ниже рыночной. Также банки могут предоставить более привлекательные условия ипотеки. После приобретения залогового имущества, у вас не будет задолженностей, а оценка стоимости объекта уже проведена. Многие клиенты задаются вопросом, почему не все предложения по покупке банковской недвижимости в Испании сразу же находят своих покупателей, учитывая массу преимуществ и привлекательные цены. Ответ на этот вопрос заключается в особенностях такой сделки и ее потенциальных недостатках.
Минусы покупки банковской недвижимости
Низкая цена такой недвижимости может скрывать будущие расходы, о которых покупатели даже не подозревают. Одним из основных минусов является состояние жилья. Банки в большинстве случаев не следят за его поддержанием, что приводит к ухудшению его качества. К тому же, при выселении собственники могут нарушить или ухудшить состояние объекта, унести с собой материалы и оборудование. Поэтому покупателям часто приходится вкладывать средства в ремонт, который может потребовать значительных затрат. Еще одним негативным фактором являются нежелательные жильцы. Владельцы такой недвижимости могут столкнуться с тем, что в их квартире уже проживают другие люди. Это означает, что новые владельцы будут нести ответственность за коммунальные расходы этих жильцов и находиться в риске владельца недвижимости. Ограниченность выбора также является минусом покупки банковской недвижимости. Потенциальные покупатели не могут выбирать желаемый район и планировку, они ограничены предложением банка. Более того, районы, в которых находится такая недвижимость, могут быть менее привлекательными и иметь проблемных соседей. Дополнительные расходы также следует учесть при покупке банковской недвижимости. На покупателя ложатся дополнительные затраты на осмотр жилья, юридические консультации и оформление необходимых документов. Это требует времени, ресурсов и нервов покупателя.
Где искать залоговую недвижимость в Испании
Поиск залоговой недвижимости можно осуществлять как в отделениях банков. Однако, как правило, офисы банков не занимаются прямой продажей таких объектов, поэтому этот вариант не является самым эффективным. На порталах по недвижимости Все большие порталы-агрегаторы типа Idealista или Fotocasa имеют у себя раздел с банковской недвижимостью. Но зачастую там встречаются не самые интересные по цене предложения и размещены они от имени агентств. Так что переходим к следующему пункту. Помощь в покупке недвижимости с Idealista, Fotocasa, Milanuncios и других В специализированных агентствах Самый рабочий вариант. Банки не занимаются риелторской деятельностью самостоятельно и сотрудничают со специализированными компаниями, которым и передают всю информацию и права на оформление сделок. Каждый банк, как правило, имеет свою фирму-партнера, через которую и проводит сделки с залоговой недвижимостью. Список банков Испании, продающих залоговую недвижимость и работающих с ними агентств:
| Наименование банка в Испании | Где искать залоговую недвижимость |
| Bankia | ссылка |
| HAYA INMOBILIARIA | ссылка |
| Bancaria | ссылка |
| Inmobiliaria Bancaria | ссылка |
| Vaankinter | ссылка |
| Портал недвижимости Bankinter | ссылка |
| BBVA | ссылка |
| HAYA INMOBILIARIA | ссылка |
| Cajamar | ссылка |
| HAYA INMOBILIARIA | ссылка |
| LaCaixa | ссылка |
| Servihabitat | ссылка |
| LiberBank | ссылка |
| HAYA INMOBILIARIA | ссылка |
| Sabadell | ссылка |
| Solvia | ссылка |
| Santander | ссылка |
| Altamira Inmuebles | ссылка |
| Unicaja | ссылка |
| Unicaja GIA | ссылка |
Можно ли заработать на залоговой недвижимости?
Пример «пакетной» залоговой недвижимости — объект COM211156F97D, жилой комплекс в Касаресе рядом с морем. Одним из мотивов покупки залоговой недвижимости является желание заработать. И не обязательно на ее быстрой последующей перепродаже, но и за счет грамотного инвестирования своих средств. Так можно ли заработать? В принципе да, но, к сожалению, чудес не бывает, и больше всего зарабатывают на залоговой недвижимости состоятельные граждане или организации. Наиболее выгодные ценовые предложения от банков часто пакетные, это значит, что продается сразу целый дом с несколькими квартирами или земельный участок под застройку. Так же и в отношении коммерческих объектов, как правило, это недвижимость с приличной стоимостью, инвестировать в которую могут позволить себе только те, кто уже имеет достаточные средства. Свежий пример — жилой комплекс на 79 апартаментов в престижном районе Испании на побережье Коста-дель-Соль. Комплекс продается целиком, стоимость одних апартаментов в нем составляет €60000, это €4 740 000 за комплекс. ЖК можно превратить в апарт-отель, который будет успешно сдаваться, для этого надо вложить туда примерно €10-14 000 на реконструкцию каждого апартамента (сделать ремонт, поменять мебель и технику), итого по максимуму €1 106 000. Минимальная рыночная цена квартир такого типа в данной локации составляет от €120.000, экономия почти 50%.
Кому подойдет покупка имущества банка
Решение следует принимать после взвешивания всех плюсов и минусов. Приобретение имущества банка может подойти вам, если:
- у вас имеется достаточно свободного времени и денег;
- вы хорошо ориентируетесь на испанском рынке недвижимости либо имеете возможность получить консультации у специалистов;
- у вас нет определенных требований к местоположению и будущему жилью;
- вы готовы сразу оплатить стоимость квартиры или дома;
- вы умеете находить и анализировать информацию;
- у вас уже есть необходимые документы (NIE, счет в испанском банке);
- вы готовы брать на себя риски и нести ответственность за принятые решения.
Советы для тех, кто решил приобрести имущество банка
Если вы дочитали статью до этого раздела и вас не пугают потенциальные недостатки сделки с имуществом банка, мы дадим вам несколько практических советов.
- Проверьте цены
Не принимайте рекламу на веру при виде размера скидки. Проверьте, сколько стоит аналогичное имущество в этом районе в настоящее время. Для этого можно использовать сайты испанской недвижимости Idealista, Fotocasa, Milanuncios и т.д. Также проверьте, является ли скидка реальной или просто результатом девальвации первоначальной цены. Изучите динамику цен за несколько лет и проанализируйте, как она менялась для подобных объектов в этом районе с учетом даты строительства. Только так вы сможете оценить реальный размер скидки и выгодность вложения. Помимо средней рыночной цены, необходимо проверить, соответствует ли она данному дому или квартире. Без должного ухода и при возможных повреждениях цена может значительно снизиться. В этом случае вам поможет Банк Испании, который опубликовал циркуляр 4/2016 (Объекты недвижимости, переданные или полученные в счет погашения долга), требующий от финансовых учреждений предоставлять отчеты с оценкой состояния каждого объекта недвижимости. В таких отчетах указывается, были ли замечены ухудшения эксплуатационных характеристик объекта и требуется ли корректировка его цены из-за этого.
- Получите консультацию у специалиста по рынку недвижимости
Не тратьте время на форумы, а найдите доверенного специалиста. Получите информацию о районе и его особенностях от профессионала, который знает, на что обратить внимание, чтобы избежать проблем с запахами в летний период и высокими затратами на отопление зимой. Специалисты помогут вам подготовить необходимые документы и провести сделку, даже если вы не находитесь в Испании.
- Проведите техническую и архитектурную экспертизу
Не забывайте, что для покупки имущества банка вам понадобятся свободные деньги. Техническая экспертиза — один из способов защитить себя сейчас, вложив сейчас. Результаты экспертизы могут вас удивить, так как мы видели объекты с повреждениями несущих конструкций, заблокированными цементом трубами, сломанными котлами и т.д. После проведения экспертизы вы узнаете реальное состояние объекта и получите представление о том, сколько вам потребуется вложить для комфортного проживания. Запомните: новостройки практически не подвержены вандализму предыдущих владельцев, организации не имеют эмоций и не наносят ущерб имуществу перед передачей его банку. Почему испанские новостройки лучше «вторичного» жилья? 
Если вас интересует недвижимость в Испании, просмотрите наш каталог, выберите подходящий объект и обратитесь к нашим консультантам! Также не забудьте подписаться на наши социальные сети Esate Spain, чтобы всегда быть в курсе событий!