Необходимые знания перед приобретением недвижимости в Испании: 13 ключевых моментов

13 важных аспектов, которые стоит узнать перед приобретением недвижимости в Испании

Уважаемые клиенты и читатели Hispania.estate! Мы регулярно обновляем информацию для наших покупателей и стремимся сделать процесс выбора, покупки и обслуживания недвижимости понятным и прозрачным. Мы также обращаем ваше внимание на потенциальные проблемы и стараемся избежать ошибок или развеять ваши сомнения.

В данной статье мы собрали основные аспекты всех этапов и создали несколько информационных графиков со статистикой.

Иностранцы и приобретение жилья в Испании

Иностранцы не только могут купить недвижимость в Испании, но и активно используют эту возможность! В 2017 году на иностранных покупателей пришлось 16% всех продаж домов и квартир в стране. Испанское правительство также поощряет зарубежных инвесторов, выдавая «золотые визы» тем, кто потратит на приобретение недвижимости от €500 000. Этот документ позволяет проживать в стране, не работая по контракту, и пользуется популярностью среди владельцев отпускного жилья и пенсионеров из Европы.

Для приобретения недвижимости в Испании необходимо получить идентификационный номер иностранца (NIE), который позволяет осуществлять сделки в стране.

Почему иностранцам стоит приобрести жилье в Испании?

Существует множество причин для приобретения недвижимости в Испании как для туристов, так и для тех, кто рассматривает эмиграцию. Ниже представлены наиболее популярные из них:

• Получение отпускного жилья на берегу Средиземного моря, которым сможет воспользоваться вся семья. Испания может похвастаться вторым по величине побережьем в Европе после Италии.
• Инвестирование с целью получения дохода от аренды (рентабельность составляет 7,8% в год).
• Инвестирование с целью последующей перепродажи (цены на недвижимость в стране растут с 2014 года).
• Путешествия. Европейские лоукостеры предлагают доступные цены на билеты, между городами ходят высокоскоростные поезда, а дороги считаются одними из лучших в Евросоюзе. В Испании находится 47 объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО.
• Получение нового высококачественного жилья. Строительство в Испании считается оптимальным с точки зрения соотношения цена/качество, а низкие процентные ставки по ипотеке также способствуют этому. Кроме того, в Испании нет случаев мошенничества с дольщиками: средства вкладчиков хранятся в банке до сдачи дома в эксплуатацию.
• Получение отличного сервиса по разумным ценам. Стоимость услуг в Испании значительно ниже, чем в других странах Евросоюза.
• Наслаждение теплым климатом и улучшение здоровья. В Испании солнце светит 320 дней в году. Средиземноморский воздух полезен для аллергиков, астматиков и людей с заболеваниями легких.

Как найти свою мечту в виде недвижимости?

Приобретение жилья всегда является ответственным шагом, который не лишен риска. Несмотря на отсутствие гарантированных формул успеха, существует несколько вопросов, на которые нужно ответить, прежде чем ознакомиться с предложениями на рынке. Это поможет снизить риски и максимально приблизиться к своим ожиданиям и мечтам.

1. Зачем мне нужно жилье в Испании? Ответ на этот вопрос поможет определить местоположение и тип жилья. Например, если вы планируете получать доход от аренды, то не имеет смысла искать жилье вдали от пляжей и достопримечательностей. Если вы планируете проводить в Испании всего две недели в году, вам не потребуется жилье с большим участком и садом, требующим постоянного ухода.
2. Сколько это стоит? Оцените свои финансовые возможности. Учтите, что около 10% стоимости жилья уходит на налоги, а также на страховку и коммунальные услуги. Если вам необходим кредит, учтите расходы, связанные с его оформлением, и убедитесь, что сможете платить счета в течение всего срока.
3. Где приобрести недвижимость? Ответ на этот вопрос зависит от ваших целей. Если вы ищете отпускное жилье, предпочтительнее выбирать местоположение ближе к морю. Если вы рассматриваете Испанию как страну для переезда, лучше выбрать местоположение немного удаленное от побережья, чтобы избежать проблем, связанных с ветром, песком и повышенной влажностью. Близость к школам, больницам и другим объектам инфраструктуры будет иметь большее значение.
4. Как выбрать? Учтите, что нижний этаж в Испании (bajo) имеет преимущества в виде отдельного входа, сада и парковочного места, и стоит примерно на 20% дороже аналогичного жилья на высоких этажах. Верхние этажи (atico) также являются привлекательными благодаря наличию террасы на крыше, где можно загорать и устраивать вечеринки. В Испании также предлагаются различные типы жилья, такие как виллы, финки, масии, шале и таунхаусы, каждый из которых имеет свои особенности и отличия.

Консультация юриста

Если вы не являетесь экспертом во всех вопросах, вам понадобятся услуги специалистов, которые помогут вам разобраться с бюрократическими преградами.

Нотариус — это профессионал, который официально подтверждает и удостоверяет сделки, связанные с приобретением недвижимости. Он также проверяет юридическую чистоту сделки и гарантирует ее законность.

Юрист — это профессионал, специализирующийся на проверке и подтверждении соответствия испанских документов необходимым правовым требованиям. Главная задача юриста или адвоката — обеспечить безопасность выбранного вами объекта. Специалист проверит документы, чтобы защитить ваши сбережения от мошенников и «черных агентов». Кроме того, юрист поможет убедиться, что у недвижимости нет задолженностей по налогам или коммунальным платежам.

Переводчик необходим, чтобы понимать содержание подписываемых вами документов, а также для перевода некоторых бумаг с русского или другого языка на испанский в некоторых учреждениях, таких как банк.

Гестор (Gestor) — это личный представитель, которому вы можете поручить свои дела. Хотя вы можете самостоятельно заниматься всей бумажной работой, некоторым людям это не подходит. Гестор заполняет анкеты и оформляет документы. Он поможет вам открыть счет в испанском банке, уплатить налоги, зарегистрироваться в местных органах и многое другое. Услуги гестора гораздо дешевле, чем услуги адвоката.

Нужен ли вам агент по недвижимости? За и против

Выбор недвижимости и оформление договора могут быть сложными процессами, о которых знают только профессионалы. Если вы уже знакомы с процессом и хорошо знаете регион, то можете попробовать сделать все самостоятельно. Однако агент по недвижимости может предоставить вам подробную информацию о выбранной вами провинции и конкретной урбанизации, которую вы рассматриваете для приобретения жилья. Они владеют двумя языками и специализируются на работе с иностранными покупателями. Однако стоит быть осторожным с недобросовестными агентами, которые могут просить предоплату или предлагать сомнительные схемы.

Как не стать жертвой мошенников?

Современные рынки недвижимости в Испании стали намного надежнее, и риск попасть на мошенников снизился. Однако рекомендуется принять меры предосторожности, чтобы избежать серьезных ошибок. Важно ознакомиться с документами специалистов и представителей, которые будут помогать вам сделке, особенно с юристами и агентами по недвижимости. Также важно получить необходимые документы, такие как выписку из кадастрового и имущественного реестра, разрешение на перепланировку, справку об отсутствии задолженностей и документы о принадлежности к сообществу владельцев Comunidad de Propietarios.

При покупке недвижимости в новостройке также стоит убедиться, что застройщик официально зарегистрирован. Также не стоит подписывать договор, если вы не понимаете его содержания. Важно включить в договор пункт о компенсации в случае невыполнения продавцом своих обязательств. Регистрация права собственности также является важным шагом.

Получите помощь юриста, владеющего русским и испанским языками, для профессиональной поддержки в сфере недвижимости.

Откройте счет в испанском банке и уведомите его о надвигающейся сделке.

Для защиты выбранного жилья от других покупателей, заключите «Договор резервирования» или «Предварительный договор».

Подайте заявку на ипотеку, если это необходимо.

Перед обращением к нотариусу получите «чек на оплату» от банка.

Убедитесь в наличии достаточных средств для оплаты всех налогов и подпишите договор купли-продажи у нотариуса.

Зарегистрируйте свое право собственности в кадастровом и имущественном реестрах.

Ипотека

Банк BBVA

Ипотека с изменяемой процентной ставкой:

• Не требуется первоначальный взнос.
• Процентная ставка от Euribor +0.89 до Euribor + 1.89 (в зависимости от условий).
• Сумма кредита — не более 80% от стоимости жилья.
• Срок до 30 лет.

Ипотека с фиксированной процентной ставкой:

• Не требуется первоначальный взнос.
• Фиксированная процентная ставка в годовом исчислении (APR) — 2.823% (может отличаться в первые 6-12 месяцев и по прошествии 15 лет).
• Сумма кредита — не более 80% от стоимости жилья.
• Срок до 30 лет.

Kutxabank

Теперь рассмотрим симуляцию ипотеки в другом испанском банке — Kutxabank. Предположим, ваш ежемесячный доход составляет €3000-€5000. У вас есть €100 000 накоплений и вы хотите приобрести вторичную недвижимость стоимостью €250 000. Необходимо взять ипотеку на сумму €150 000 на срок 20 лет. Какие варианты предложит вам банк?

Расходы при покупке жилья

Основной налог при покупке на первичном рынке: Налог на добавленную стоимость (IVT) – 10% Гербовый сбор (AJD, IAJD) – 0,5-1,5%

Основной налог при покупке на вторичном рынке: Налог на передачу недвижимости (ITP) – 6-10%

Запрос статуса объекта (Nota Simple) – 9 евро + перевод

Услуги нотариуса – 0,03-0,45%

Регистрационные расходы – 0,02-0,175%

При приобретении жилья напрямую от застройщика уплачиваются два налога. Во-первых, необходимо оплатить аналог российского НДС в размере 10% от цены объекта. Во-вторых, исключительно с покупателей новой недвижимости взимается гербовый сбор, размер которого зависит от региона покупки и варьируется от 0,5% до 1,5%.

Покупатели жилья на вторичном рынке должны заплатить налог на передачу недвижимости. Процент налога на покупку жилья в Испании утверждается на региональном уровне и находится в пределах от 6 до 10 пунктов. Например, в Мадриде ставка равняется 6%, на Канарских островах – 6,5%, а в Андалузии, Валенсии, Каталонии и на Балеарских островах она может достигать 10%. ITP уплачивается в налоговые органы на местах, при их отсутствии в городе – в государственном органе, регистрирующем сделки с недвижимостью. В Мадриде и Андалузии платеж можно совершить через интернет

Выписка из реестра содержит информацию о текущем владельце жилья и виде собственности, а также краткую характеристику помещения (метраж, количество комнат и т. д.). Кроме того, в ней указаны имеющиеся долги и ограничения (например, по невыплаченной ипотеке). Выписка запрашивается в реестре собственности лично (выдается на следующий день), или через интернет (выдается через 1-2 суток).

Стоимость услуг нотариуса зависит от цены приобретаемого жилья. К примеру, недвижимое имущество в популярном диапазоне от 60101,61 евро и 150253,03 евро плата составит 0,1%. Для более дешевых диапазонов ставки выше, а для более дорогих – ниже.

Плата за регистрацию вносится в пользу государства и также зависит от цены объекта. Для вышеуказанного диапазона она составляет 0,075%.

Расходы при покупке жилья в ипотеку

Гербовый сбор (AJD, IAJD) – 0,1-2%

Оценка стоимости – 200-500 евро для среднего объекта

Регистрационные и нотариальные расходы

Страхование

Взимается при оформлении договора об ипотечном займе в виде определенного процента от суммы кредита, в соответствии с установленным в регионе.

Независимая оценка позволяет банку определить, не завышена ли цена жилья (в этом случае банк не сможет выгодно его реализовать по рыночной стоимости при возникновении проблем у заемщика). Чем дороже стоит объект недвижимости, тем дороже его оценка.

Расходы на нотариальное оформление и регистрацию ипотеки в реестре собственности имеют прямую взаимосвязь с суммой кредита.

Страхование жилья является обязательным и чаще всего производится непосредственно в банке, выступающим посредником между своим клиентом и парнтером-страховщиком. Страхование жизни требуется в большинстве случаев, за редким исключением. Страховка на случаи проблем со здоровьем, увольнения с работы и т. п. возможна по желанию покупателя.

Прогноз на 2019 год

По прогнозам экспертов, в 2019 году количество сделок по покупке жилья в Испании вырастет, и сама недвижимость продолжит дорожать. Так, авторитетное рейтинговое агентство Moody’s предрекает рост цены на испанскую недвижимость на 4,7%.

Ожидания консалтинговой компании JLL немного скромнее: + 3,8% ежегодно до 2021 года. А эксперты Standard&Poor’s представили более подробный прогноз: +4,3% к средней стоимости в 2019 году, +3,5% — в 2020 году, +3% — в 2021 году. Согласно расчетам, к 2020 году средняя цена за квадратный метр недвижимости в Испании достигнет €1800. При этом аналитики подчеркивают, что даже в 2021 году цены на жилье не достигнут уровней до кризиса, когда стоимость квадратного метра превышала две тысячи евро.

Подавляющее большинство аналитиков сходится во мнении, что покупка недвижимости в Испании является удачной инвестицией, способной приносить доход на длительной дистанции и значительную прибыль от перепродажи через несколько лет.

Если вы также хотите зарабатывать на испанской недвижимости или ищете дом для отдыха на Средиземноморье, обратитесь к нашим консультантам! Агентство Hispania.estate гарантирует полное юридическое сопровождение сделки.